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二手房過戶費包括哪些?二手房過戶費怎么算?

發布時間:2016-04-29 09:38:49    瀏覽量(2094) 一鍵分享


新國五條中二手房出售征收20%個稅的規定讓二手房市場一夜火爆,為避開高額過戶稅費,眾購房者紛紛趕在新政策具體落實前過戶。二手房過戶,除了繳納個人所得稅外,還包括哪些費用呢?二手房過戶費用怎么算?

二手房過戶費用

二手房過戶費作為二手房過戶流程一個重要環節,是需要大家知道的,其需繳納稅種主要有營業稅、契稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅等。

契稅:基準稅率3% 優惠稅率1.5% 1% 買方繳納。按照基準稅率征收交易總額的3%,若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%,若買方首次購買面積超過90(包含90)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。【各地實際征收情況略有不同】

印花稅:稅率1‰,按正常交易成交價格計征,交易雙方各承擔一半。

營業稅及附加:房產證不到兩年時間過戶,營業稅不能享受優惠減免,需要按轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。根據2010年房產新政,轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業稅,轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅,轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業稅。

個人所得稅:所購房屋不滿五年上市交易時收取,有兩種方式,稅率20%,按財產轉讓所得(本次交易價格-房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業稅-合理費用)計征;②未能提供原購房發票的按已成交價格的1%征收。賣方承擔。征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件家庭唯一住宅購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

二手房交易手續服務費:住宅6/平方米(房改房、經濟適用房、安居房減半收取:3/平方米);非住宅10/平方米。買賣雙方各承擔一半。

過戶登記費:普通二手房住宅類為80/套,買方承擔。

過戶土地收益金(代收):房改房、經濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取,按房屋正常成交價的2%計征。賣方承擔。

過戶核檔費:50/宗。

2013年二手房交易個人所得稅如何繳納

一、出售房齡不足5年及滿5年不是家庭唯一住房的,按照二手房交易計稅金額的1%全額征收。而根據國務院出臺的調控細則,二手房的個人所得稅,將嚴格按差額的20%征稅。

以交易一套130平方米的二手房為例,2010年賣主買房時,價格是40萬元,這次是以80萬元出售,差額是40萬元。按我市現行的總房款1%征個稅,需繳納8000元的個稅;而如果按差額的20%征個稅,那么這套房需繳納個稅8萬元。也就是說,這套房子光是個稅部分,就增加了7.2萬元。更何況,二手房交易還有契稅、營業稅、交易費等其他稅費。按照最高標準來算,這套二手房還要繳總房款3%的契稅、5.6%的營業稅,兩樣稅加起來是6.88萬元。再加上 8萬元的個稅,這套房子的累計交易稅費已經達到了14.88萬元,相當于總房款80萬元的18.6%。

二、按差額20%計征所得稅的做法并非“新規”。此前二手房個人所得稅有兩種計征辦法:差價的20%或總價的1%~2%(1%針對普通住宅,2%針對非普通住宅),交易時可以從低選擇。對于房價漲幅很快的房源,無疑是按照總價為基準計算相對劃算。

根據1994年實施的個人所得稅法規定,“財產轉讓所得”應按20%的稅率繳納個人所得稅,這其中包括房產。

征收方式為:

1、查驗征收:納稅人能夠提供房屋原值等費用發票的,個人所得稅=(計稅價格-原值-契稅-相關稅費-合理費用)×20%

2、核定征收:納稅人不能提供房屋原值等費用發票的,個人所得稅=計稅價格×1%

三、根據國務院“國五條”細則的要求,凡是能查詢到原值的,都必須要按查驗征收的方式,也就是所謂的差額的20%,那么在計算稅額時,計稅價格、原值、契稅都好計算,“相關稅費”和“合理費用”究竟該如何界定呢?

相關費用”是指轉讓房產時繳納的營業稅、建設費、教育費附加及印花稅、土地增值稅等費用,就南京市而言,主要是5.6%的營業稅。“合理費用”則包括裝修費、手續費、公證費等,尤其要說明的是,裝修費是有限額標準的,商品房最高可以扣除房屋原值的10%,公有住房、經適房最高可以扣除原值的15%。

假設一套100萬購入的房產,現在以200萬的價格出售,按照查驗征收的話,計稅價格為200萬,原值為100萬,契稅為1萬(假設購入時稅率為 1%),相關稅費(主要為營業稅)是11.2萬元,合理費用為裝修費(15萬,能提供發票)、手續費、公證費合計5000元,那么其需繳納的個人所得稅為 (200-100-1-11.2-15-0.5)×20%=14.5萬,并非是買賣價差的20%即20萬元。


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